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Dicas

Verdades sobre a Locação

LOCADOR QUER PEDIR O IMÓVEL ALUGADO...


Mito: No primeiro contrato de locação, o LOCADOR pode pedir o imóvel se for para uso próprio.

Verdade: O acordo inicial, de 30 meses, só pode ser interrompido se houver descumprimento de alguma cláusula contratual ou se for necessario fazer um reparo urgente no imóvel, exigido pelo poder público, que não possa ser realizado com o LOCATÁRIO dentro do ímóvel, o LOCADOR contudo, poderá vender o imóvel, e o comprador tem o direito de despejar o LOCATARIO.

TRÊS MESES DE INADIMPLENCIA...


Mito: É preciso haver três meses de inadimplência para que o LOCADOR possa mover uma ação de despejo.

Verdade: Basta um dia de atraso para que a ação possa ser movida; na prática, porém, LOCADORES e ADMINISTRADORAS tentam acordo durante um período, antes de ingressar com a Ação de Despejo por Falta de Pagamento.

MULTA DE 2% POR ATRASO...


Mito: A multa por atraso no pagamento do aluguel é de 2%.

Verdade: Essa taxa se refere a atrasos da mensalidade de Condominio, no caso da locação, não há um valor fixo legal para a multa por atraso, portanto passa a valer a porcentagem prevista no Contrato de Locação, geralmente 10% ou 20%.

CONTRATO RESIDENCIAL MENOR QUE 30 MESES...


Mito: O contrato de Locação pode ser inferior a 30 meses.

Verdade: Teoricamente é possível firmar o documento nesses termos, mas, na prática, o LOCADOR não pode pedir o imóvel, sem mútuo acordo, antes de 30 meses, a não ser que haja descumprimento de Clausula ou reparos urgentes que não podem ser executados com o imóvel ocupado.

SAIR SEM PAGAR...


Mito: Em caso de despejo, os últimos três meses de aluguel não precisam ser pagos.

Verdade: Mesmo quando a garantia for Depósito Caução, ela será usada apenas na entrega das chaves e independerá das parcelas, que deverão ser saldadas normalmente e sobre as quais incidirão multas e juros se estiverem atrasadas.

FIADOR COM APENAS UM IMÓVEL...


Mito: Se o imóvel for de uso próprio, a Justiça reconhece que não pode ser tomado do fiador para pagamento desse tipo de obrigação.

Verdade: Em caso de inadimplência, o fiador responde pela dívida mesmo se tiver um único imóvel. Artigo 3º da lei 8009/90.

LOCATÁRIO ETERNO...


Mito: Um inquilino muito antigo adquire direito de ficar para sempre no imóvel.

Verdade: A lei não estabelece essa determinação; o LOCATARIO, novo ou antigo, tem apenas preferência na compra caso o LOCADOR decida vender o bem.

LOCATÁRIO VOTANTE...


Mito: O LOCATARIO poderá votar em assembléia de condomínio.

Verdade: O LOCATARIO só poderá votar em assembléia condominial no caso de obter uma procuração do LOCADOR.

LOCADOR PAGA O IPTU...


Mito: O IPTU deve ser pago pelo LOCADOR do imóvel.

Verdade: Se for previsto no contrato de locação, o pagamento do IPTU passa a ser obrigação do LOCATÁRIO.



Responsabilidades do locatário

A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.

A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.

É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.

Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.

Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.

É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.

Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).

São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.

Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).

A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.

Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).



O que é o DIMOB?

Instrução Normativa/nº 304/de 21 de fevereiro de 2003 - Institui a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), e dá outras providências.

O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 209 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF nº 259, de 24 de agosto de 2001, e tendo em vista o disposto no art. 16 da Lei no 9.779, de 19 de janeiro de 1999, e no art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, resolve:

Art. 1º Instituir a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), cuja apresentação é obrigatória para as seguintes pessoas jurídicas:

I - construtoras ou incorporadoras, que comercializarem unidades imobiliárias por conta própria; e

II - imobiliárias e administradoras de imóveis, que realizarem intermediação de compra e venda ou de aluguel de imóveis.

§ 1º As pessoas jurídicas de que trata o inciso I deverão identificar o adquirente e a unidade imobiliária comercializada, bem assim informar a data, o valor total da operação e o valor recebido no ano.

§ 2º As pessoas jurídicas de que trata o inciso II, deverão:

I - em relação à intermediação de compra e venda de imóveis, identificar as partes contratantes, o imóvel objeto da venda, bem assim informar a data e o valor total da operação e o valor da comissão percebida pela intermediação;

II - em relação à intermediação de aluguel de imóveis, identificar as partes contratantes e o imóvel locado, bem assim informar o valor do aluguel percebido pelo locador e o valor da comissão percebida pela intermediação.

Art. 4º A Dimob deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, contendo as informações de todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, até o último dia útil do mês de março, em relação ao ano-calendário anterior, por intermédio de aplicativo a ser disponibilizado pela Secretaria da Receita Federal na Internet, no endereço .Parágrafo único. Excepcionalmente, em relação ao ano-calendário 2002, a Dimob deverá ser apresentada até o último dia útil do mês de abril de 2003.

Art. 5º A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido no artigo anterior, ou que apresentá-la com incorreções ou omissões, sujeitar-se-á às seguintes multas:

I - R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo;

II - cinco por cento, não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações comerciais, no caso de informação omitida, inexata ou incompleta.

Art. 6º A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na Dimob configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista no art. 2º da Lei nº 8.137, de 27 de dezembro de 1990, sem prejuízo das demais sanções cabíveis.

Parágrafo único. Ocorrendo a situação descrita no caput, poderá ser aplicado o regime especial de fiscalização previsto no art. 33 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996.

Art. 7º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

Instrução Normativa SRF nº 316, de 3 de abril de 2003

DOU de 7.4.2003

Aprova o programa e as instruções para preenchimento da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) e dá outras providências.

O SECRETÁRIO DA RECEITA REDERAL, no uso da atribuição que lhe conferem os incisos III e XVIII do art. 209 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF no 259, de 24 de agosto de 2001, e tendo em vista o disposto na Instrução Normativa SRF nº 304, de 21 de fevereiro de 2003, resolve:

Art. 1º Aprovar o programa e as instruções para preenchimento da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob).

Parágrafo único. O programa, de livre reprodução, está disponível na Internet, no endereço.

Art. 2º A Dimob deverá ser apresentada até o último dia útil do mês de março, em relação ao ano-calendário imediatamente anterior, por intermédio da Internet, utilizando-se o Programa Receitanet, que está disponível no endereço referido no parágrafo único do artigo anterior.

Parágrafo único. O Recibo de Entrega será gravado no disquete ou no disco rígido, após a transmissão.

Art. 3º O parágrafo único do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 304, de 2003, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Parágrafo único. Excepcionalmente, em relação ao ano-calendário 2002, a Dimob deverá ser apresentada até o último dia útil do mês de maio de 2003."

Art. 4º Na ocorrência de eventos de extinção, fusão, cisão ou incorporação da pessoa jurídica declarante, esta deverá informar, no prazo de 30 dias, as operações realizadas até a data do evento.

Parágrafo único. No caso de eventos ocorridos antes da publicação desta Instrução Normativa, o prazo de que trata o caput será o último dia útil de maio de 2003.

Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.



Dicas para a Documentação

Documentação

Um dos principais cuidados a se tomar na compra de imóveis é com a documentação. Nesta área, todo tipo de irregularidade pode acontecer, e significar uma perda de 100% do capital investido. Mesmo quem toma todos os cuidados com documentação pode ter problemas, quanto mais aqueles que acreditam na boa fé. Neste ramo, todo imóvel vendido é suspeito até que se prove o contrário.Dado que o tema exige especialização, o mais seguro é mesmo contratar um advogado especializado. O problema é que este serviço costuma sair caro. Mas é uma questão de querer trabalhar com mais ou menos segurança. É como quando se faz um seguro contra roubo de automóvel, aceitando um custo maior para evitar uma perda de 100%.

Listamos abaixo os principais documentos que devem ser pedidos para o vendedor com o objetivo de reduzir os riscos, para saber se o imóvel existe, se pertence ao vendedor e se o proprietário pode vendê-lo. Também é importante que o comprador saiba quais são estes documentos e exija que o advogado contratado tenha verificado todos os documentos desta listagem. Um contrato com o advogado, sobre os objetivos de seu trabalho específico e forma de pagamento também é fundamental, como garantia do nível de responsabilidade que o processo exige. Também veja abaixo algumas dicas importantes sobre o contrato de compra.

Documentos Importantes

Certidão de propriedade do imóvel (matrícula), expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Documento mostra se imóvel é regular e de propriedade do vendedor. Nela consta o nome do atual proprietário, a existência ou não de ônus (dívidas com hipoteca, penhora ou outros), assim como a descrição do imóvel (área, confrontações etc). Essa certidão deve estar atualizada (30 dias).

Certidão negativa de tributos municipais até o exercício presente, para ver se o IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana) está pago.

Em caso de apartamento, declaração firmada pelo síndico de que a unidade não tem débitos com o condomínio, com a firma reconhecida e acompanhada da ata da assembléia que elegeu o síndico.

Contas pagas de água, luz e gás dos últimos três meses.

Documentos que atestem idoneidade dos vendedores, para saber se eles não estão sendo acionados judicialmente, por ações que possam comprometer a venda. Devem ser solicitadas certidões pessoais dos vendedores. No caso de apontamento de alguma ação, exigir a certidão explicativa, também chamada de certidão de objeto e pé. As certidões a serem solicitadas são:

  • Certidão do fórum trabalhista;
  • Certidão dos distribuidores de protesto;
  • Certidão dos distribuidores cíveis;
  • Certidão dos distribuidores cíveis;
  • Certidões dos distribuidores da Justiça Federal;
  • Certidão dos distribuidores de executivos fiscais;
  • Se vendedor é pessoa jurídica, pedir também certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal, e certidão dos distribuidores de falência e concordata.

Contrato Genérico

Leia com atenção a minuta do contrato.

Em caso de dúvidas consulte um advogado ou órgãos de defesa do consumidor.

Na assinatura do contrato, verifique se conteúdo é o mesmo da minuta lida anteriormente. Infelizmente, tem muita gente que troca o conteúdo na última hora.

Risque os espaços em branco.

Verifique se dados pessoais do vendedor e do comprador estão corretos.

Incluir dados completos com descrição do imóvel; número de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóvel; valor do bem; forma de pagamento; periodicidade de pagamento (na compra a prazo); índice de reajuste durante a construção e após a entrega das chaves; data-base do contrato; dia do vencimento e local de pagamento; multa por atraso (não pode ser superior a 2%); valor do sinal; condições prometidas pelo vendedor etc.

Incluir cláusula com condições de desistência do contrato, que não sejam abusivas e sejam recíprocas (para comprador e vendedor).

Em imóvel na planta, o contrato ainda deve informar: prazo para início e entrega da obra; responsabilidade pelas despesas com ligação de serviços públicos; memorial descritivo sobre características do imóvel depois de pronto (inclusive qualidade de acabamento).

No contrato de compra de lote deve constar também como será feito o acerto caso seja encontrada diferença de metragem.

Para finalizar esta questão dos contratos, é preciso ter uma leitura atenta para evitar cláusulas que prejudicam o comprador. É o caso de cláusula que prevê a incidência de juros de financiamento aplicados na ocasião da entrega das chaves, retroativos à data da aquisição do imóvel, o que deixa o comprador sem idéia do montante a ser pago.

O Código de Defesa do Consumidor assegura direito à informação prévia da soma a pagar, com e sem financiamento. Lavrada a escritura no Tabelionato, o comprador deve registrar imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região e pedir a troca do nome nos impostos.



Dicas para o Financiamento

Financiamentos

Comprar imóvel através de financiamento somente é negócio para quem está saindo do aluguel, ou para quem encontrou uma oferta realmente muito vantajosa. Caso contrário, é muito improvável ganhar com o investimento. A menos que o imóvel sofra uma grande valorização no mercado, para uma eventual venda. Mas isso é o acaso, que pode acontecer ou não.

Para ter um termo de comparação, o juro cobrado nas operações do crédito imobiliário, sem contar as linhas para famílias de baixa renda, são da ordem de 1% ao mês. E quem financia ainda assume custos de seguro, o que encarece ainda mais o financiamento. Como a renda líquida com aluguel dificilmente supera este patamar, e ainda existe o risco de inadimplência do inquilino, gastos com manutenção etc., fica claro que o financiamento não promete ser bom negócio como investimento.

Facilidades

Obter um financiamento imobiliário demora atualmente menos que 60 dias. Alguns bancos, como a CEF - Caixa Econômica Federal, oferecem ao mutuário carta de crédito. Isso dá maior liberdade na procura do imóvel e, principalmente, poder de compra. Afinal, quem tem um financiamento está na prática fazendo uma compra à vista. Logo, é possível negociar melhor o preço do imóvel.

Com a estabilidade da economia, ficou mais fácil comprar um imóvel através de financiamento, tanto pela capacidade de planejamento do orçamento doméstico quanto pela maior oferta de crédito por parte das instituições financeiras. Em momentos de maior oferta de crédito, há instituições cobrando taxa de juros inferior ao limite máximo de 12% estabelecido para os SFH - Sistema Financeiro Habitacional. Fica, portanto, mais fácil negociar melhores condições no contrato.

FGTS

Quem deseja comprar ou construir um imóvel residencial pode usar os recursos do FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - para ajudar na entrada, ou para amortizar as prestações ou mesmo quitar sua dívida. A regra básica para poder usar o FGTS é que o mutuário não tenha contrato de financiamento de imóvel pelo SFH - Sistema Financeiro da Habitação, em qualquer lugar do país. Também não pode ter imóvel próprio na cidade em que exerça sua atividade principal, nas cidades limítrofes desta, ou na que tenha sua residência. É preciso também que o trabalhador tenha um vínculo mínimo de três anos com o FGTS, consecutivos ou não.

Há três modalidades básicas para se comprar um imóvel financiado: pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pela Carteira Hipotecária e pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O FGTS não pode ser usado para os financiamento pela Carteira Hipotecária.

O interessado também deve estudar com cuidado as diferenças entre as formas de cálculo das prestações, através das tabelas Price, Sacre e SAC.

É vantajoso usar o FGTS para pagamento de entrada ou como amortização de financiamento da casa própria porque seu rendimento, de 3% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), é menor do que o custo de financiamento. Regra geral, o juro do financiamento imobiliário fica na casa de 12% ao ano mais a variação da TR. Portanto, ao usar o FGTS, o comprador está economizando em torno de 9% ao ano sobre este valor.

Tabelas Price e Sacre

O banco e o cliente podem definir dois tipos de tabela para estabelecer o valor da prestação do financiamento imobiliário: tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e tabela Sacre (Sistema de Amortização Crescente).

Na tabela Price, a prestação inicial é menor e tende a crescer ao longo do período. Na Sacre, a prestação cresce, mas pode até cair no final, e não avança tanto quanto no caso da Price.

Vamos dar um exemplo elaborado pela Caixa Econômica Federal para mostrar as diferenças entre os dois sistemas. Para os dois tipos de tabelas, estaremos usando as seguintes condições de financiamento:


Valor Financiado R$ 50.000
Taxas de juros 10,5% ao ano
Praz 180 meses
TR (projetafa) 1,006 ao mês
Renda exigida no Sacre $ 2.384,26
Renda Exigida no Price $ 2.210,80

Abaixo temos a evolução das prestações até o final do contrato, nestas condições, considerando também que os dois mutuários do exemplo não tiveram qualquer aumento salarial durante todo o contrato. O valor das prestações; válido para os próximos 12 meses, incluindo o do recálculo.


N° da prestação Sacre: valor da prestação
1 715,28
13 739,88
25 763,91
37 787,15
49 809,30
61 830,05
73 849,04
85 865,85
97 880,03
109 891,03
121 898,24
133 900,24
145 898,23
157 888,90
169 870,31
180 870,31
% da renda Price: valor da prestação
30,00% 552,7
31,03% 597,01
32,04% 645,00
33,01% 696,99
33,94% 753,37
34,81% 814,57
35,61% 881,10
36,32% 953,55
36,91% 1032,64
37,37% 1119,29
37,67% 1214,75
37,79% 1320,87
37,67% 1440,87
37,28% 1581,86
37,50% 1770,04
36,50% 1770,04
% da renda Diferença % S/P
25,00% 129,42
27,00% 123,93
29,17% 118,44
31,53% 112,94
34,08% 107,42
36,85% 101,90
39,85% 96,36
43,13% 90,80
46,71% 85,22
50,63% 79,61
54,95% 73,94
59,75% 68,21
65,17% 62,34
71,75% 56,19
80,06% 49,17
80,06% 49,17

A tabela acima oferece informações importantes:

Observando a coluna de valor da prestação da Sacre, a primeira prestação é de $ 715,28, chega ao máximo de $ 900,94 por ocasião do recálculo na 133.a prestação, e termina em $ 870,31. Entre a prestação máxima e a inicial, há uma diferença de 25,96%.

Observando a coluna do lado, de % de renda (nível de comprometimento da renda do mutuário), a primeira prestação equivale a 30% da renda do mutuário. Este percentual chega a bater em 37,79% da renda, para finalmente terminar no último ano em 36,5%.

Observando a coluna de valor da prestação da Price, a primeira é de $ 552,70, portanto, menor que o valor da tabela Sacre. Porém, seu valor vai subindo, até chegar em $ 1.770,04 no final do contrato, valor que equivale ao da maior prestação. Isso equivale a um aumento de 220,25%.

Observando a quinta coluna, de % de comprometimento da renda na tabela Price, o nível inicial era de 25%, mais suave que na Sacre, que era de 30%. Porém, no final do contrato este nível já está em 80,06%.

Com estas observações, podemos concluir que a tabela Price é mais suave de pagar no começo, porque a prestação é menor e a renda mínima exigida também. Isso pode deixar o mutuário com tendência a querer esta tabela. No entanto, com o tempo, o que era fácil vira difícil. O nível de comprometimento de renda na tabela Prive vai ficando insuportável, batendo nos 80%.

E a prestação da Price fica mais salgada que a da Sacre. A prestação inicial da Sacre supera a da Price em 29,42%. Mas no final, a prestação da Sacre é menor, ficando em torno da metade da prestação da Price. Logo, é muito mais arriscado comprar na tabela Price, porque se a renda do mutuário não aumentar, certamente haverá dificuldades para pagar a dívida. Outro ponto importante é com relação ao saldo residual devedor no final do contrato. Na tabela Sacre, no exemplo montado, o saldo é positivo e não devedor. Ou seja: o mutuário deve receber de volta $ 63,54. Já na tabela Price há um saldo residual devedor é de $ 894,25. Logo, também do ponto de vista do saldo residual a tabela Sacre foi mais atraente.

Outros Financiamentos

O governo, através das instituições financeiras estatais, também oferece linhas de crédito mais baratas, em condições especiais, para famílias de baixa renda. É o caso da Carta de Crédito FGTS Individual, produto da Caixa Econômica Federal destinado a famílias com renda bruta de até 12 salários mínimos.

Para obter esta linha, o valor do imóvel deve ser de no máximo R$ 62 mil. O financiamento também tem um limite baixo, da ordem de R$ 40 mil. Por ser um crédito mais popular, a taxa de juro é de 8% ao ano e a correção é feita pelo índice de remuneração básica do FGTS.

A CEF também tem uma linha para quem comprova capacidade de poupança. É a PCI - Poupança de Crédito Imobiliário. Nesta linha, o cliente obtém uma carta de crédito depois de provar que pode poupar sistematicamente durante um período.

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